NUSAAKSARA.COM — Sejumlah hotel di Bali ramai ditawarkan lewat situs jual-beli online, memicu pertanyaan soal kondisi bisnis perhotelan di Pulau Dewata. Colliers Indonesia menilai aksi jual aset itu bagian normal dari siklus investasi properti, sementara tingkat hunian hotel di Bali masih bertahan di kisaran 69%-70%.
Kepala Departemen Riset Colliers Indonesia Ferry Salanto menegaskan penawaran hotel untuk dijual tidak bisa langsung dibaca sebagai sinyal bisnis perhotelan Bali sedang ambruk. Menjual aset, katanya, merupakan bagian yang wajar dalam siklus investasi properti.
"Menurut saya, fenomena ini jangan langsung diartikan bahwa bisnis hotel di Bali sedang tidak bagus. Menjual hotel itu sendiri merupakan bagian yang normal dari siklus investasi properti. Biasanya pemilik memang ingin melakukan divestasi, ada yang memerlukan likuiditas, melakukan restrukturisasi portofolio, atau melihat ini sebagai momentum yang tepat untuk merealisasikan capital gain," ujar Ferry.
Dari sisi permintaan, pasar hotel Bali masih mencatatkan okupansi di level 69%-70%. Angka itu menunjukkan wisatawan tetap datang, meski pelaku usaha kini bersaing dengan pilihan akomodasi yang jauh lebih beragam.
Okupansi 69%-70% Jadi Penopang, Tapi Persaingan Makin Ketat
Ferry mengakui kondisi pasar saat ini cukup kompetitif. Pertumbuhan wisata mulai melambat, sementara jumlah akomodasi terus bertambah, termasuk di segmen hotel kelas atas.
"Memang kondisi pasar saat ini cukup kompetitif. Pertumbuhan wisata mulai melambat, sementara akomodasi terus bertambah, termasuk hotel-hotel di segmen atas. Tapi tingkat hunian yang kami monitor masih sekitar 69%-70%. Jadi sebenarnya demand masih ada dan Bali memang merupakan pasar pariwisata yang sangat besar," kata Ferry.
Tekanan tambahan datang dari akomodasi bertarif rendah. Villa, homestay, hingga short-term rental yang tidak mengantongi izin disebut menambah beban hotel formal karena bisa mematok harga lebih murah.
"Fenomena akomodasi murah, terutama villa, homestay, dan short-term rental yang tidak berizin, memang menjadi salah satu faktor yang menambah tekanan terhadap hotel-hotel yang punya izin. Mereka bisa menawarkan harga lebih rendah karena struktur biaya dan kewajiban pajaknya berbeda. Tapi saya tidak mengatakan itu sebagai satu-satunya penyebab hotel dijual," tuturnya.
Akomodasi Liar dan Perizinan Usaha Jadi Sorotan
Sekretaris Jenderal Persatuan Hotel dan Restoran Indonesia (PHRI) Maulana Yusran menyoroti persoalan perizinan di balik maraknya akomodasi liar. Menurutnya, banyak akomodasi beroperasi tanpa izin usaha yang sesuai dengan jenis usahanya, padahal ketentuan itu sudah diatur.
"Nah kalau kita perhatikan keluhan dari sektor akomodasi, banyaknya akomodasi yang liar itu tidak memiliki perizinan berusaha yang sesuai dengan jenis usahanya. Padahal di dalam perizinan berusaha itu sudah diatur," ucap Maulana kepada CNBC Indonesia.
Dari pantauan di lapangan, hotel-hotel yang dijual tersebar di sejumlah wilayah, mulai dari Badung, Tabanan, Gianyar, hingga Karangasem. Kisaran harganya bervariasi, bahkan ada yang mencapai puluhan miliar rupiah.
Investor Diminta Lebih Selektif, Bukan Sekadar Kejar Jumlah Tamu
Wakil Ketua PHRI Bali I Gusti Agung Ngurah Rai Suryawijaya menyebut ada beberapa pemicu di balik ramainya penawaran hotel. Mulai dari tingkat hunian yang rendah, keputusan internal pemegang saham, keinginan pemilik menguji nilai aset, hingga ketidakmampuan mengoperasikan hotel.
"Jadi dari perspektif kita biasanya jual-beli itu wajar. Tapi orang akan bangun di tempat lain, bisa saja. Itu kembali kepada masing-masing," kata Rai Suryawijaya.
Ferry menambahkan, hotel di Bali masih menarik bagi investor, tetapi pendekatannya bakal jauh lebih selektif. Pertumbuhan jumlah wisatawan tidak lagi cukup jadi dasar utama, karena lokasi, positioning, kualitas produk, dan rekam jejak operator kini ikut ditimbang.
"Hotel di Bali menurut saya masih menarik, tetapi akan menjadi lebih selektif. Investor tidak lagi hanya mengandalkan pertumbuhan jumlah wisatawan, tetapi juga melihat lokasi, positioning, kualitas produk, operatornya siapa, kemampuan mempertahankan room rate, serta bagaimana menciptakan pendapatan dari F&B, wellness, dan sumber revenue lainnya," ujar Ferry.
Pergeseran strategi itu, lanjutnya, menuntut pelaku usaha mengejar nilai ekonomi per wisatawan, bukan sekadar menambah jumlah kunjungan. Lama tinggal dan besarnya belanja tamu selama di Bali menjadi kunci menjaga kinerja hotel.
"Di Bali ada shifting yang diperlukan, dari hanya sekadar mengejar volume menjadi mengejar value. Artinya, tidak hanya mengejar tamu sebanyak mungkin, tetapi bagaimana meningkatkan nilai ekonomi dari setiap tamu, termasuk memperpanjang length of stay dan mendorong spending yang tidak hanya berasal dari kamar, tetapi juga dari sumber revenue lainnya," pungkas Ferry.
